事故物件とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものを言います。 事故物件には3種類あり、「心理的瑕疵」、「物理的瑕疵」、「法律的瑕疵」です。

「心理的瑕疵」とは、不動産取引をするうえで入居や購入の意思を左右させうる、ネガティブな事象のことです。つまり、心理的瑕疵がともなう物件とは、心理的に「ここには住みたくない」と思わせるような、重大な欠陥があることを意味します。気に入った物件であっても、「前の入居者が居室内で自殺した」という事実を聞かされて入居を見合わせる、というのがその典型例です。

「物理的瑕疵」とは、その物に本来備わっている機能、性質、品質、状態が備わっていないことです。つまり、本来備わっていなければならない機能、性質、品質、状態が備わっていない土地、建物については、価格が下がります。もっと噛み砕いて言ってしまえば、不動産を購入する上で買主が嫌だなと思うことが物理的瑕疵です。

「法律的瑕疵」とは何か。「法律的瑕疵」を噛み砕いて言えば、法律で何らかの障害が存在する不動産のこと言います。「法律的瑕疵」の代表的な事例は下記のようなものです。・ 建ぺい率による制限 ・容積率による制限 ・市街化調整区域による制限 ・接道義務による制限 ・違法建築物 ・その他建築基準法、都市計画法、消防法等による制限 上記が法律的瑕疵の主なものになります。

事故物件は一般的な売買価格よりも2～3割程度は価格が下がると言われており、場合によっては5割程度下がることもあります。 しかし、事故物件でも人気エリアや交通アクセスが良好であれば需要はあります。また、事故物件でも新築マンションや一戸建て住宅であれば需要は高くなります。