身寄りのない人が持ち家で亡くなった場合、その家はすぐに誰かのものになるわけではなく、相続人の有無や遺言書の有無によって行方が変わります。遠方の疎遠な親族が住む、または管理するのは現実的でないため、売却を検討する方がほとんどです。

ただし、孤独死が起きた持ち家の売却は、通常の不動産売却とは異なる対応が求められます。

本記事では、
・身寄りのない人の持ち家の行方（相続の流れ）
・発見後すぐにやること
・持ち家を売却する際の注意点
・信頼できる業者の選び方

について解説します。

突然の知らせで何から手をつければよいか分からないとお困りの方は、ぜひ参考にしてください。

身寄りのない人が死亡したら、持ち家はどうなる？

身寄りのない人が亡くなった場合、持ち家を含む財産の行方は「相続人がいるかどうか」「遺言書があるかどうか」によって異なります。手続きが複雑で時間がかかるケースが多く、放置すると持ち家がリスクになることもあるため、早めに状況を把握することが重要です。

まず「本当に身寄りがいないか」の確認が必要
「身寄りがない」と思われていた人でも、法律上の相続人（法定相続人）が見つかるケースは珍しくありません。

法定相続人の範囲は民法で定められており、配偶者・子・直系尊属（親・祖父母）・兄弟姉妹・甥姪が対象になります。長年疎遠にしていた兄弟姉妹や、面識のない甥・姪が相続人として浮上することもあります。

そのため、「身寄りがない」という前提で動く前に、出生から死亡までの戸籍をたどって相続人調査をおこなうことが必要です。この調査は手間がかかるため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが確実です。

相続人がいる場合
法定相続人が見つかった場合、相続人は「相続するか」「相続放棄するか」を選択できます。
ただし「相続放棄すれば全て終わり」というわけではなく、状況によっては管理に関する責任が残るケースもあります。自己判断で進めず、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら手続きを進めましょう。

相続人がいない場合
法定相続人が誰もいない場合、持ち家を含む財産は最終的に国庫（国）に帰属します。（民法959条）ただし、すぐに国のものになるわけではなく、以下の流れを経ます。

1．利害関係者または検察官が家庭裁判所へ「相続財産清算人」の選任を申し立てる
2．相続財産清算人（主に弁護士）が財産を調査・管理する
3．債権者への支払い・特別縁故者への分与をおこなう
4．残った財産が国庫に帰属する

この一連の手続きには、1年以上かかることも珍しくありません。その間、持ち家は適切に管理されなければならず、固定資産税の支払いや建物の維持管理が課題になります。

※参考：民法959条の国庫帰属｜e-Gov

遺言書がある場合
故人が遺言書を残していた場合、遺言書に指定された人物や団体に持ち家を引き継ぐことができます。この場合は、法定相続人ではない知人・友人・慈善団体への「遺贈」も可能です。

遺言書の有無は、公証役場での検索や自宅の重要書類の中を確認することで調べられます。

いずれのケースでも共通していることがあります。それは、持ち家に孤独死が起きていた場合、'物理的な問題（腐敗臭・汚染）は誰かが対処しなければならない”ということです。相続や売却の手続きと並行して、この問題への対応が必要になります。

身寄りのない人の死亡発見後にまずやること5つ

身寄りのない人が持ち家で亡くなっているのを発見した、あるいは警察や行政から連絡を受けた場合、次の5つの手順で動くことが基本です。パニックになりやすい状況だからこそ、何をすべきかを事前に把握しておくことが大切です。

①警察に通報する
持ち家で人が亡くなっているのを発見したら、まず110番に通報してください。死因の確認のために検視がおこなわれ、事件性の有無が調査されます。

警察が到着するまでの間、現場の遺品・現金・貴重品には絶対に触れてはいけません。相続手続きが始まる前に遺品を動かしたり処分したりすると、後から「相続を承認した」とみなされ、相続放棄ができなくなるリスクがあります。

警察の現場検証が完了し、遺体が搬出されるまでは、室内に立ち入ることも清掃を始めることもできません。

②現場を保存する
警察の到着を待つ間、できる限り現場の密閉状態を保ちましょう。具体的には以下の対応をします。

・窓を閉める：腐敗臭が外に漏れると近隣住民へ広がり、トラブルの原因になります。マンションや集合住宅では、換気ダクトを通じて他の部屋にまで臭気が届くこともあります
・換気扇を止める：稼働させると腐敗臭が広い範囲に拡散し、空気中の細菌が他の空間へ広がるリスクもあります
・保温・暖房機器を切る：温度が高いほど腐敗のスピードが上がり、汚染の範囲が広がります

③特殊清掃業者に連絡する
警察の現場検証が完了したら、できるだけ早く特殊清掃業者に連絡することをおすすめします。

時間が経つほど腐敗が進行し、汚染が床・壁・配管の内部まで広がります。汚染範囲が拡大するほど清掃の難易度と費用が上がるため、早期の対応が結果的にコスト抑制につながります。

また、売却を見据えるなら、特殊清掃と不動産の両方に対応できる業者に最初から相談すると、その後の手続きがスムーズになります。

④市区町村（行政）に連絡・相談する
亡くなった方に相続人が見当たらない場合、市区町村の窓口に相談しましょう。行政は「墓地、埋葬等に関する法律」に基づき、引き取り手のない遺体の火葬・埋葬を担います。

ただし、行政が対応するのは火葬・埋葬の手続きのみです。遺品整理・持ち家の管理・相続手続きは行政ではおこなわれないため、別途対応が必要です。

⑤相続財産清算人の選任申し立てを検討する
相続人が見つからない場合、利害関係者（故人の債権者・特別縁故者など）は家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てることができます。

申し立てには費用（予納金）がかかるため、故人の財産状況を確認したうえで検討するのが一般的です。手続きが複雑なため、司法書士や弁護士に相談しながら進めることをおすすめします。

身寄りのない人の死亡後に持ち家の「売却」が選ばれる理由

発見後の手続きが一段落すると、次に直面するのが「この持ち家をどうするか」という問題です。相続人がいる場合もいない場合も、多くのケースで最終的に「売却」が選ばれます。ここでは、その理由を整理します。

理由１｜遠方の疎遠な親族が「住む」「管理する」は現実的でない
数十年ぶりに連絡が来るような疎遠な親族の場合、故人の持ち家に引っ越して住む、あるいは継続的に管理するというのは現実的ではありません。

また、孤独死が起きた持ち家は、精神的にも物理的にも「そのまま住む」という選択が難しいケースが多く、結果として売却一択になることが多いのが実情です。

理由２｜放置すれば「特定空き家」に認定されるリスクがある
持ち家を適切に管理しないまま放置した場合、自治体から「特定空き家」に認定される可能性があります。

特定空き家に認定されると、これまで適用されていた固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1に減額）が外れ、課税額が大幅に増加します。さらに、行政から改善指導・勧告・命令が出され、最終的には行政代執行による強制撤去となる可能性もあります。

放置はリスクにしかならないため、早期に売却を含めた処分方針を決めることが重要です。

理由３｜孤独死があった持ち家は賃貸活用しづらい
「売らずに賃貸に出す」という選択肢もありますが、孤独死があった物件は事故物件として入居希望者への告知義務が発生します。

告知義務がある物件は入居者が見つかりにくく、家賃を大幅に下げざるを得ないケースも少なくありません。また、賃貸に出す前には特殊清掃・リフォームなどの初期費用もかかるため、現実的な収益化が難しいと判断され、最終的に売却を選ぶ方がほとんどです。

持ち家の処分方法は「仲介売却」と「買取」の2択

売却を決めたら、処分方法は大きく分けて2つあります。それぞれの特徴を把握したうえで、状況に合った方法を選びましょう。

仲介売却
不動産会社が買主を探し、売主と買主をつなぐ一般的な売却方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できますが、買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があります。

事故物件の場合は買い手がさらに限られるため、売却までに数ヶ月〜1年以上かかることもあります。

買取
不動産会社が直接持ち家を買い取る方法です。スピーディーに現金化できる点が大きなメリットです。

買取の場合、売主の瑕疵担保責任（契約不適合責任）が発生しないため、売却後のトラブルリスクを避けたい方に向いています。
また、事故物件の買取に特化した専門業者であれば、現状のまま（特殊清掃前の状態でも）買取に対応できる場合があり、清掃費用を別途用意できない方や、一刻も早く処分したい方に適しています。

東海エリア（愛知・岐阜・三重・静岡）の事故物件買取なら「一般社団法人 特殊物件再生協会」へ。

他社に断られた物件・現状のままの物件でもご相談ください。最短当日査定・査定費用無料。秘密厳守でご対応します。

孤独死の場合、持ち家の特殊清掃は避けて通れない

身寄りのない人が独りで亡くなり、発見までに日数が経ってしまった場合、その持ち家への影響は想像以上に深刻です。

通常のハウスクリーニングでは代替できず、専門業者による特殊清掃が必須となります。その理由を3つ解説します。

腐敗臭・汚染が床・壁・配管の内部まで浸透するため
孤独死の現場では、体液が床材の表面だけでなく下地材にまで浸透していることが多く、配管の内部にまで汚染が及ぶケースもあります。

表面的な汚れを拭き取っても、素材の奥深くに染み込んだ汚染物質が残り続けるため、しばらくすると臭いが再発します。汚染が広範囲に及んだ場合は、床材・壁材の張り替えや配管洗浄が必要になることもあります。

市販の洗剤や通常清掃では根本的に除去できないため
市販の洗剤や消臭スプレーは、日常的な汚れを想定して作られており、腐敗による高濃度の汚染には対応できません。

「表面がきれいに見える」ことと「汚染が除去されている」ことは、まったく別のことです。見た目を整えただけでは、根本の解決にはならず、細菌や臭気成分は内部に残存し続けます。

特殊清掃業者はオゾン脱臭機や専用の消臭剤を使用し、臭いの原因物質を化学的に分解・除去します。『消臭保証』を設けている業者であれば、万が一臭いが残った場合も追加費用なしで再対応してもらえるため、売却後のトラブルリスクを最小限に抑えられます。

感染症リスクが残り続けるため
腐敗が進んだ現場には、ノロウイルス・大腸菌・肝炎ウイルスなど、感染症を引き起こす病原体が含まれている可能性があります。

適切な除菌処理がおこなわれないまま売却した場合、内見に訪れた人や次の購入者が健康被害を受けるリスクが残ります。

特殊清掃業者は防護服・防毒マスクなど万全の装備で作業し、専用の消毒剤で隅々まで殺菌処理をおこなうため、安全に原状回復が可能です。

愛知・岐阜・三重・静岡の東海エリアに強い「一般社団法人 特殊物件再生協会」なら、特殊清掃から 遺品整理・買取まで一貫してサポートいたします。事前の特殊清掃の手配なしで現状のままのお買取りが可能です。

他社で断られた物件もぜひご相談ください。

関連記事：
孤独死の清掃はどうする？プロに依頼する理由や発見後の手順を解説
特殊清掃の料金はいくら？費用相場、信頼できる業者の選び方を解説

信頼できる特殊清掃・買取業者の選び方

「どの業者に頼めばいいか分からない」という方のために、孤独死が起きた持ち家の処分を依頼する際に確認すべきポイントを3つ整理します。

特殊清掃の技術力と消臭保証があるか
特殊清掃の品質を見極める際に最も重要なのが、『消臭保証の有無』です。

消臭保証を設けている業者は、作業後に臭いが残った場合でも追加費用なしで再対応してくれます。一方、消臭保証がない業者の場合、清掃後に臭いが戻ってきても再清掃を断られるケースがあり、別の業者に依頼し直すことになってトータルコストが増えてしまいます。

また、見積もり時に「オゾン脱臭」や「専用消臭剤による原因物質の分解除去」に対応しているかどうかも確認しましょう。

不動産の専門知識を持ち、売却まで一貫対応できるか
孤独死が起きた持ち家の売却には、事故物件の判断・告知義務への対応・不動産価格の適正評価など、一般的な不動産取引とは異なる専門知識が求められます。

宅建士（宅地建物取引士）資格の保有者が多数在籍している業者であれば、特殊清掃後の売却方針・告知義務の範囲・適正価格の査定まで、法律と実務の両面から専門性の高いサポートを受けられます。

特殊清掃・遺品整理・売却をワンストップで任せられるか
孤独死が起きた現場では、特殊清掃と同時に遺品整理も必要になるケースがほとんどです。それぞれを別の業者に依頼すると、スケジュール調整・立ち会い・費用の精算が複数に分散し、対応する側の負担が大きくなります。

特殊清掃から遺品整理・建物の買取まで一社でまとめて対応できる業者を選ぶことが、手間と精神的な負担を最小限に抑えるポイントです。

東海エリア（愛知・岐阜・三重・静岡）に特化した特殊清掃の専門業者「一般社団法人 特殊物件再生協会」は、消臭技術・施工品質・ご遺族への対応力を含む18項目の厳格な審査に合格した加盟業者のみで構成されています。

宅建士資格の保有者が多数在籍しており、特殊清掃から遺品整理・建物の買取まで専門性の高い対応が可能です。相続後の持ち家をどのように処分すべきか、売却と賃貸のどちらが適しているか、告知義務にどう対応すべきかなど、清掃後の出口戦略まで含めて相談できます。

消臭保証付きで、見積もりのみのご相談も受け付けています。

持ち家の処分で悩んだら、一人で抱え込まず専門業者に相談しよう

身寄りのない人が持ち家で亡くなった場合、持ち家の行方と売却までの流れは以下のとおりです。

・持ち家の行方は、相続人の有無・遺言書の有無によって変わる
・相続人が見つからない場合は相続財産清算人が選任され、手続きには1年以上かかることも
・発見後は警察への通報をおこない、現場を保存した上で特殊清掃業者へ連絡する
・処分方法は「仲介売却」と「買取」の2択。買取なら現状のまま・瑕疵担保責任なし・スピード現金化が可能
・特殊清掃・遺品整理・買取まで一社で対応できる業者に依頼すると、手間・費用・時間を抑えられる

「他社に断られた」「早く解決したい」「早く現金化したい」など、どんな状況でもまず相談することが解決への第一歩です。一人で抱え込まずに、専門業者を頼りましょう。

東海エリア（愛知・岐阜・三重・静岡）の特殊清掃・特殊物件の売却でお困りの方は、「一般社団法人 特殊物件再生協会」にお気軽にご相談ください。電話・メール・LINEで24時間対応しています。