孤独死が発覚した直後、多くのご遺族や物件オーナーの方が「この物件は事故物件になってしまうのか」と不安を抱えたまま、どうすればよいかわからずにいます。

実は、必ず「孤独死＝事故物件」になるわけではありません。
孤独死がおきた物件が事故物件に該当するかどうかは、発見までの状況・特殊清掃の有無・臭気や体液の浸透具合・不動産会社の判断などによって異なります。

この記事では、孤独死と事故物件の関係から、告知義務・売却方法・特殊清掃の必要性まで、ご遺族様や物件所有者の方が知っておきたい情報をわかりやすくまとめました。今後の対応を進める際の参考にしてみてください。

孤独死した物件は全て事故物件になるのか？

孤独死があった物件は全て事故物件になると思われがちですが、実際にはそうとは限りません。

そもそも「事故物件」に法律上の明確な定義はなく、不動産取引では心理的瑕疵（しんりてきかし）の有無が判断の基準となります。
心理的瑕疵とは、買主や借主が物件がもつ事情を知っていたら、購入・入居しなかったと感じさせる要因のことです。

国土交通省のガイドライン（2021年策定）によると、孤独死の場合は死因と発見までの状況・室内への影響などを総合的に判断するとされており、一律に事故物件となるわけではありません。

まずは、事故物件の基本的な考え方をケース別に整理しておきましょう。

孤独死でも事故物件にならないケース
国土交通省のガイドラインでは、以下のような場合は原則として告知不要とされています。

・自然死（老衰・病死など）による死亡
・発見が早期だった（遺体の状態に大きな変化がない）
・特殊清掃が不要で、室内に特段の汚染がない

上記のような状況では心理的瑕疵が生じにくいとされており、事故物件として扱われないケースが多いです。
孤独死が事故物件として扱われやすいケース
一方、以下のような状況では事故物件として扱われる可能性が高いです。

・他殺・自死・事故死といった自然死以外の死因
・発見まで長期間が経過していた
・特殊清掃（専門的な除菌・消臭・原状回復作業）が実施された
・室内に臭気が残存している
・体液が床材や壁に浸透している
・害虫が発生している

これらの状況では、次の入居者・購入者が「知っていたら入居・購入しなかった」と感じるケースが多く、心理的瑕疵ありと判断されやすくなります。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン／国土交通省

孤独死があった事故物件の告知義務

不動産業者は、孤独死がおきた部屋や建物が事故物件と判断された場合、次の買主・借主に告知する義務が生じます。ただし、賃貸物件と売買物件では告知の考え方に違いがあるため注意が必要です。

特に対象の物件で孤独死や事故死があった場合、「次の買主・借主にどこまで伝える必要があるのか」「何年経てば告知不要になるのか」といった判断は、物件の種類によって基準が異なります。

ここでは、賃貸物件と売買物件それぞれの告知義務の違いや、判断時のポイントについてみていきましょう。

事故物件の賃貸物件｜告知が必要となるケース
賃貸物件の場合、国土交通省のガイドラインでは以下のような状況で告知が必要とされています。

・孤独死の発生から概ね3年以内の物件
・発見まで時間がかかり、特殊清掃が実施された物件
・臭気・体液浸透など、室内に影響が残っている物件

なお、概ね3年を経過した後は告知不要とされる場合が多いですが、特殊清掃が行われた事実や借主から事故物件かどうか質問があった場合は告知が必要です。

売買物件｜告知が必要となるケース
売買物件は賃貸と比べて高額な取引になるため、買主の意思決定への影響も大きく、告知の範囲が広くなる傾向があります。

・死因・発見状況にかかわらず、過去に人の死があった事実を告知するケースが多い
・特殊清掃の実施有無にかかわらず、買主の判断に影響する可能性がある場合は告知が必要
・期間の経過による告知免除が、賃貸より認められにくい傾向がある
・告知義務を怠った場合のリスク

告知義務に違反した場合、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

・契約解除を求められる
・損害賠償を請求される
・不動産業者・オーナーとしての信頼低下につながる

告知義務の判断は個別の状況によって異なるため、不動産会社や専門家へ早めに相談されることをおすすめします。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン／国土交通省

孤独死後の状況によっては特殊清掃が必要になる

孤独死が発覚した際、状況によっては一般的な清掃では対応が難しく、専門業者による特殊清掃が必要になるケースがあります。

特殊清掃とは、除菌・消臭・原状回復などを専門的な技術と資器材を用いて行う作業のことです。
専門家が早めに対応することで、建物へのダメージや近隣への影響を最小限に抑えられる場合が多く、状況確認後はできるだけ早めのご相談をおすすめします。

発見まで時間がかかったケース
孤独死は、発見までに数日〜数週間以上かかるケースも少なくありません。発見が遅れるほど、室内の状況は深刻になっていきます。

《孤独死の発見が遅れた場合に起こる変化》

上記のような状況が生じている場合、市販の洗剤や一般的な清掃業者では十分な対応が難しいケースもあるでしょう。そのような場合は専門業者による以下の対応が必要となります。

《特殊清掃で行われる主な作業内容》

ただし、特殊清掃・原状回復を行った事実は買主への告知が必要なケースがあるため、不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。

事故物件専門の買取業者へ相談する方法
事故物件の売却に特化した買取業者へ相談すると以下のようなメリットがあります。

・スピード感のある対応
買取業者が直接購入するため、一般の売却活動よりも早期に売却できることが多いです。

・現状のまま売却可能
特殊清掃や原状回復が完了していない状態でも買取に対応しているケースがあります。

・特殊清掃もまとめて依頼できる
特殊清掃と買取を一括で依頼できる業者に依頼すると、清掃費用を別途負担せずに済むケースがあります。

・遺品整理にも対応
遺品整理と買取をまとめて依頼できる業者もあり、ご遺族様の負担を軽減できます。

一般社団法人 特殊物件再生協会では、事故物件の買取サービスも承っております。特殊清掃から遺品整理・建物の買取までワンストップで対応が可能です。

【特殊清掃から買取までを依頼されたご遺族様の声】
兄が自死してしまった実家をどうすればよいかわからず途方に暮れ、特殊物件再生協会さんに相談しました。清掃会社の手配から不動産の買取まで一括で対応していただき、心の負担まで軽くなりました。
（ご兄弟の自死により実家の対応が必要になったお客様）

▶︎特殊物件再生協会の買取サービスはこちら

孤独死後にご遺族・所有者の方が行うべき対応の流れ

1.消臭保証の有無を確認する
孤独死が発覚した後はやるべきことが多く、何から手をつければよいか迷われる方も多いです。ここでは、一般的な対応の流れを4つのステップで解説します。
1.警察対応と現場確認
孤独死が発覚した場合、まず警察に連絡しましょう。自然死であっても、第三者が発見した場合は警察が現場確認を行います。検視（死因の確認）が行われるまでは、室内の物を動かしたり清掃したりすることは控えてください。警察の現場確認が完了してから、次のステップに進みます。
2.管理会社・不動産会社への連絡と相談
賃貸物件の場合は、速やかに管理会社や大家へ連絡します。売買物件や自己所有物件の場合も、不動産会社へ早めに相談することで、告知義務の範囲や今後の対応についてアドバイスをもらえるでしょう。事故物件としての扱いや売却・賃貸継続の方針についても、この段階で相談しておくとスムーズです。
3.特殊清掃・遺品整理の手配
警察の現場確認が完了したら、状況に応じて特殊清掃・遺品整理の手配を進めます。発見までに時間がかかっている場合や、室内に臭気・汚染が生じている場合は、専門業者へ相談がおすすめです。遺品整理と特殊清掃をまとめて依頼できる業者であれば、ご遺族様の負担を大きく軽減できるでしょう。
4.相続手続き・売却・賃貸継続など今後を検討
特殊清掃・遺品整理が完了したら、物件の今後について検討します。相続手続きが必要な場合は、司法書士や弁護士などの専門家へ相談してください。物件の売却・賃貸継続・買取など、状況に合った選択肢を不動産会社や専門業者と相談しながら進めていきましょう。

孤独死物件の特殊清掃を業者へ依頼する際のポイント

特殊清掃は、業者によって技術力や対応品質に差があります。信頼できる業者を選ぶために、以下の6つのポイントを確認しておきましょう。
1.消臭保証の有無を確認する
作業後に臭いが残る場合もあるため、再対応などの消臭保証がある業者を選ぶと安心です。

2.支払い方法を確認する
消臭効果は作業後でないと判断しにくいため、後払い対応の業者であれば安心してお願いできます。

3.見積書の内容が明確か確認する
作業内容や費用の内訳が具体的に記載されているかを確認しましょう。不明瞭な見積もりは注意が必要です。

4.契約内容を書面で残す
料金や作業範囲、保証内容などを書面で確認しておくことで、後々のトラブル防止につながります。

5.有資格者が在籍しているか確認する
専門資格や認定を持つスタッフがいる業者は、知識や対応力に関しての判断材料になります。

6.問い合わせ対応をチェックする
説明が丁寧で、質問に誠実に対応してくれるかも重要なポイントです。

一般社団法人 特殊物件再生協会は、消臭技術や施工品質、ご遺族様への対応力など18項目の審査に合格した加盟業者のみで構成されています。宅建士資格を保有するスタッフが多数在籍しており、上記6つのポイントを満たした安心・信頼の対応が可能です。

▶︎お見積もりはこちらから
関連記事：特殊清掃業者の失敗しない選び方

孤独死物件でお困りの方は早めのご相談を

孤独死があった物件が必ずしも事故物件になるわけではありません。
しかし、発見状況や汚染の状態によっては特殊清掃や原状回復が必要になるケースがあります。
また、告知義務や売却方法など、判断が難しい場面も多く、一人で抱え込まずに早めに専門家へ相談することが大切です。

愛知・岐阜・三重・静岡の東海エリアで孤独死後の対応にお困りの方は、一般社団法人 特殊物件再生協会へご相談ください。
当協会は、消臭技術・施工品質・ご遺族様への対応力など18項目の審査に合格した加盟業者のみで構成されています。宅建士資格を保有するスタッフが多数在籍しており、特殊清掃から遺品整理・不動産買取までワンストップで対応可能です。

また、 特殊物件再生協会の買取サービスでは、孤独死があった物件でも現状のまま買取相談が可能です。最短で当日査定にも対応しており、ご遺族様の負担を減らしながらスムーズな売却を目指せるでしょう。
実際に、「海外赴任中にお母様が孤独死され、発見時には臭気が広がっていたものの、特殊清掃からそのまま買取まで対応してもらえた」「特殊清掃費用の負担を抑えながら整理できた」というご相談事例もあります。
LINEで写真を送るだけの簡易相談にも対応していますので、「まず何から始めればいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

▶︎お見積もりはこちらから